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过户前后房产突遭查封风险如何规避

2019-08-09 21:48:27来源:励志吧0次阅读

  从看房下定金,到付清房款领取房门钥匙,一个完全的二手房交易往往需要历经两三个月的时间。在此过程中,买卖双方都会害怕发生一些意外事件:如房产突遭查封,买方贷不出款等等。“近年来,由于二手房交易火爆,遭遇类似突发情况蒙受损失的买卖人其实不少见。”海曙区人民法院一位法官介绍说。

  案情还原

  吴某与赵某签订了买卖合同,约定将吴某所有的某处房产转让给赵某,约定价款为120万元,赵某支付了首付款40万元后,双方在房产交易中心办理了过户手续,取得了受理单。双方同时约定,在办理出“三证”——房产证、契证、土地证后,赵某立即到银行办理按揭手续,在取得银行贷款后支付余款给吴某。

  就在赵某获得房屋所有权证,并向银行申请按揭贷款的过程中,因与他人的债务纠纷,赵某的债权人申请法院查封了登记在赵某名下的该套房产,由此,赵某没法办理按揭手续,剩余房款也无力支付。

  吴某仅仅收到了40万元房款,而本来属于自己所有的房产已经登记到了赵某名下,房屋所有权因此转移给了赵某。此刻吴某只享有对赵某剩余房款80万元的债权。根据当时办案的法院掌握的线索推断,此时的赵某已资不抵债,吴某只能就80万元房款与赵某的其他债权人按比例同等分配赵某的现有资产,只能分得20余万元。

  案情分析

  “由于债务等原因,房产被查封事件时有发生,由此致使的买卖纠纷真很多。”浙江导司律师事务所律师郜炜介绍说,这里一般有两种情况,1是买方在替卖方还了按揭、还没有办完过户时,卖家的房产被查封;一种是买家资信出了问题,付不出余款,但已具有对房子的产权,卖家遭受损失。

  郜炜分析说,相比之下,卖方的损失可能更大,由于在前一种情况下,买进方还可以选择是否继续交易;而后一种情况,卖出方已无选择的可能,只享有对买方的普通债权。

  风险提示

  近两年来,宁波二手房一直走俏,去年成交量比一手房多5600多套。今年前10个月,二手房成交量已经比一手房多了6000多套。但与此同时,由于房价的上涨,动辄就是百万元以上的二手房交易,风险防范也就显得更为重要了。

  为确保二手房交易双方资金安全,市建委在今年5月推出了免费二手房交易资金托管服务,即买卖双方可在中介机构的帮助下到银行办理交易资金托管手续。在托管进程中,交易资金由银行统一保管。其间,银行还贷、按揭及房产证等3证办理同步进行,不但能有效避免因信息不对称给买卖双方造成的损失,还省时省心。

  市房产交易中心介绍,目前市三区已全面推行二手房交易资金托管服务。具备展开资金托管服务的银行已有建行等1 家,与市房产交易中心联参与资金托管服务的房产中介,有21世纪立得、南天、甬旺、诚发、华岳、家缘等6家,市房产交易中心四楼还专门设有资金托管服务专窗,方便在未联中介进行二手房交易的市民享受该项服务。

  随着二手房交易资金托管服务逐渐为市民了解,选择托管服务的月交易量也从刚开始每个月不足十例,上升到每个月四五十例,托管金额几千万元。据悉,市建委计划在明年上半年之前,把二手房交易资金托管服务扩大至全市所有县(市)区。( 王岚 通讯员 葛晓君)

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